マンション購入時に知っておきたい住宅ローンの知識

　家を買うときに利用するローンにはいくつかの選択肢があります。ローンの内容を理解して、賢い購入計画を立てましょう。
　本記事では、住宅ローンについて詳しく解説します。

借入先とローンの選択肢

　住宅ローンを大きく分けると、金利の選択肢が多い民間ローンと、35年間の固定型金利で借りられるフラット35の2つがあります。
　銀行などが扱う民間ローンは、金利のタイプや引き下げ内容などが金融機関によってさまざまです。
一方、フラット35は住宅金融支援機構と民間の提携によるローンで、金利は窓口となる金融機関が毎月決めている70歳未満で安定した収入があればだれでも借りられますが、対象となる住宅には広さや質などの条件があるので注意が必要となります。
　住宅ローンは生命保険会社や信用金庫なども扱っており、地域に根づいた金融機関の場合は、自営業者でも借りやすいケースがあります。また、勤務先で財形貯蓄をしている人なら、公的な財形住宅融資を利用することも可能です。
　住宅ローン以外にも、不動産取得に利用できるローンがあります。自宅を買い替えるときに、値下がりした住宅を売却しても返しきれないローンが残る場合に、その残高分を上乗せして借りられる買い替えローン、2拠点目の住宅を買い増すためのセカンドハウスローン、投資用の物件でも利用できる不動産担保ローンなどがあります。なお、フラット35はセカンドハウスでも利用できるが、二重に借り入れることはできないことに注意してください。

フラット35と民間ローンの違い

　フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構の提携により、住宅ローン債権を証券化する仕組みを利用したローン商品です。金利は、原則として返済期間中の金利が変わらない固定型で、利率は金融機関により異なります。融資限度額は8000万円で住宅価格の10割以内ですが、9割を超えると融資額全体の金利が高くなる仕組みとなっています。返済期間は、15年以上35年以内で、対象となる住宅の広さや質などには一定の基準が設けられています。メリットは、保証料や繰り上げ返済手数料（一定条件あり）がかからず、万一の死亡時などに保険でローン完済できる団体信用生命保険料が金利に含まれています。
　一方、民間ローンは都市銀行や地方銀行、信託銀行など、多くの民間金融機関が扱っており、購入物件の担保価値、個人の返済能力などに応じて融資額や返済条件が決められるのがメリットです。不動産会社との提携ローンとして提供されるほか、利用者が金融機関に直接申し込むことも可能です。団体信用生命保険料は金利に含まれるケースがほとんどですが、医療保険などの特約を付けると金利が上乗せされる場合もあります。繰り上げ返済手数料や保証料は、かかる場合とかからない場合があるため、各金融機関で事前に確認しておきましょう。

ペアローンや収入合算の仕組み

　共働き夫婦が2人で住宅ローンを借りる場合、3つの方法があります。夫婦それぞれがローンを借りるのが「ペアローン」、どちらか一方がメインで借りるのが「収入合算」で、収入合算はさらに「連帯債務」と「連帯保証」に分けられます。
　「連帯債務」は住宅ローン（債務）を夫婦で連帯して借りる形で、夫婦ともに返済義務を負います。
　一方、「連帯保証」は夫婦いずれかが借りたローンをもう一方が保証する形で、借りた人（主債務者）が返済できない場合は保証した人が返済しなければなりません。
　いずれの方法でも、1人で借りるより借入額を増やすことができるが、注意したい点があります。まず、住宅ローン控除は「ペアローン」と「連帯債務」なら2人とも受けられますが、「連帯保証」は借りた人1人のみとなります。また、どちらかが死亡した場合の団体信用生命保険に関してもルールを押さえておきましょう。
　「ペアローン」では死亡した人の借入分だけが保険金で完済され、もう一方のローンはそのまま残ります。「連帯債務」と「連帯保証」では主債務者が死亡した場合は保険金が下りますが、もう一方が死亡してもローンはそのままとなります。ただし、連帯債務者の死亡時でも保険金が下りるタイプの保険もあるため、それぞれの特徴を理解し、将来の変化を見越して選択しましょう。

金利について

　住宅ローンの金利は主に「固定型」「固定期間選択型」「変動型」の3タイプに分けられます。
　フラット35は「固定型」、銀行など民間口ーンは「変動型」と「固定期間選択型」が基本となっています。
　「固定型」は、金利が固定されているので途中で金利が変動することはありません。
　一方、「変動型」や「固定期間選択型」は、低金利の時期には有利ですが、借りてから金利が上昇して返済負担が重くなるリスクもあることを押さえておきましょう。

金利引き下げの仕組み

　住宅ローンの金利は、金融機関が毎月発表する店頭金利（基準金利）から、返済能力などに応じて一定幅を引き下げた金利が適用されるケースが多くなっています。当初の固定期間だけ引き下幅が大きく、当初の固定期間が終わると引き下げ幅が縮小する「当初期間引き下げ」と、返済期間中の引き下げ幅が一定の「全期間引き下げ」の2種類あるケースが一般的です。

金融機関ごとの金利

　住宅ローンを扱う金融機関は、フラット35を含めたローン金利を毎月発表している。各金融機関が発表している金利は一般的に「変動型」が最も低く、また、「固定期間選択型」では固定期間が短いほど金利が低くなるのが通常です。ただし、金融機関によってはキャンペーンで特定の金利を低く設定するケースもあるので、固定期間の長いタイプのほうが短いタイプより低くなることもあります。
　住宅ローンを借りるときには手数料や保証料などがかかるため、金利だけでなくそうした諸費用も含めて比較することが大切です。また、各種医療保険や災害保険などを特約で付けられたり、左表のように独自のプランやサービスを利用できたりと、多様な金融機関があるので事前にチェックしましょう。

まとめ

　不動産の購入を考える時に意識しておきたいポイントとして、ローンの内容を理解して、賢い購入計画を立てることです。
　しかし、自分の目だけで自分にピッタリのローンを選択するのはなかなか簡単ではありません。そこで、プロからの提案をもらうことも重要です。
　専門的な知識や情報が必要なものも多くあるので、不安があるようなら不動産のプロに相談しておいた方が安心です。
　不動産会社の担当コーディネーターを上手く利用しながら、「買ってよかった」と思える物件を見つけていきましょう！
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