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住宅ローン解説シリーズ

大田区で7,000万円の中古マンションを買った際の住宅ローンの支払事例を見てみよう！

住宅ローンは中長期にしっかり計画的に支払っていくことが大切です。

実際に7,000万円のローンを組むと、毎月支払いはいくらになるのか？

以下の家族例をもとに、①毎月返済額②総支払額③必要な年収をシミュレーションをしてみたいと思います。

＜前提＞

・全期間固定金利

将来の返済額を確定し、資金計画が立てやすくするため、固定金利を採用するとします

・１％～2％でシミュレーション

※ちなみに、フラット35の最頻金利は返済期間15～20年で1.31%、21～35年で1.44%となっております（2022年５月時点）

・頭金なし、全額ローン借り入れの想定

  1. 毎月返済額のシミュレーション

7,000万円をかりいれた場合の返済額のシミュレーションの結果は以下の通りとなります。

　返済期間
金利25年30年35年
1.0%263,810 225,147 197,599 
1.2%270,196 231,636 204,191 
1.4%276,678 238,239 210,916 
1.6%283,256 244,957 217,774 
1.8%289,929 251,788 224,763 
2.0%296,698 258,733 231,883 

※月々の支払

一般的な返済期間35年でみると月々の支払額は19.7万円～23万円になります。

同金利で返済期間25年と比較すると月々の負担は約7万増えるかたちになります。

マンションの場合は住宅ローンの支払の他、管理費や修繕積立金、マイカーをお持ちの方は駐車場代が別途発生するため注意が必要です。

これらの費用も踏まえて、毎月住宅ローンにいくら返済が充てられるのかを考慮しながら借入金を決める必要があります。

  1. 総支払額

7,000万円をかりいれた場合の支払総額のシミュレーションの結果は以下の通りとなります。

　返済期間
金利25年30年35年
1.0%79,143,000 81,052,920 82,991,580 
1.2%81,058,800 83,388,960 85,760,220 
1.4%83,003,400 85,766,040 88,584,720 
1.6%84,976,800 88,184,520 82,991,580 
1.8%86,978,700 90,643,680 94,400,460 
2.0%89,009,400 93,143,880 97,390,860 

総支払額については、返済期間25-35年で見たときに、7.900万～9,700万までブレがあり、最大で1,800万の差があることがわかります。

同じ35年の中でも金利が1%変われば、約1,500万の差が生まれます。

当然ですが、返済期間が短く、金利が低い方が利息の負担がなくなるため、総支払額は少なくなりますが、上記の毎月返済額のシミュレーションを見ると、毎月の支払額は多くなるため、収入のバランスを見ながら返済期間を決めていくことが大事になってきます。

  1. 7,000万円のローンを組むにあたっての必要年収

7,000万円のローンを組むにあたって必要な年収はどれくらいになるのでしょうか？

住宅ローンの借入限度額の判断基準として、「返済負担率」を使用します。

返済負担率とは年収に占める住宅ローンの返済額の割合のことで、

「返済負担率=年間の返済額の合計÷額面年収×100」で算出されます。

上記の通り、住宅ローンの借り入れについては、当然金利がかかるため、返済期間を短くしたいと考える方も多いです。ただ、月々の返済額が大きくなると、日々の生活費の逼迫に繋がるため、無理のない範囲で返済計画を立てることが大切になってきます。

日々の生活費等も鑑みて、一般的には25％以内に抑えておくのが安心だと言われています。

例えば、上記②の総支払額のシミュレーションを見たときに、一番支払額が少なく済むのが「金利１％」×「返済期間25年」となり、この場合だと総支払額が約7,900万になります。この場合の毎月の支払額は上記①の毎月返済額の「金利１％」×「返済期間25年」に該当するので、約26.3万/月となります。

返済負担率を25％に抑える場合、必要年収＝年間の返済額の合計÷返済負担率になるため、必要年収=28.3×12÷0.25=1,358万円になります。

金利１％で返済期間を35年にして見てみましょう。

「金利１％」×「返済期間35年」で見た場合、総支払額は約8,300万円になります。この場合の毎月の支払額は、上記①の「金利１％」×「返済期間35年」に該当するので、約19.7万/月となります。上記と同様の計算をすると、必要年収=946万円となります。このように、実際に適用される金利や返済期間によっても異なるため、しっかりと計算をする必要がありますが、おおまかな目安としては1,000万円くらいが、検討ラインを満たす年収となるでしょう。

ただ、現在の額は額面上での数字で算出しています。実際には年収1,000万でも手取り年収にならすと、約720万円といわれています。月収にならすと、23.3万(83.3万-60万)の差がでてくるため、実際に計算する際は、手取り月収を元に返済負担率から逆算するとより安心かもしれません。

〇以下の家族でシミュレーションを行った場合

＜前提＞

・３人家族

・世帯年収1,000万

(年収1,000万⇒手取り年収760万⇒手取り月収63万  ※ボーナスはなし)

<物件情報>

・7,000万円の物件を購入

・「長期固定金利１.2％」×「返済期間35年」

　月々の支払合計
住宅ローン返済額204,000 
生活費300,000 
住宅関連費用50,000 
貯金76,000 
合計630,000 

〇まとめ

今回のシミュレーションでは実際に7,000万円の物件を購入する場合の、月々の支払額、総支払額、返済負担率をもとにした借入期間を検証してみました。上記の通り、安い金利で返済期間を短くすれば、総支払額は少なくなりますが、月々の支払が多くなって生活が逼迫されてしまっては本末転倒です。

将来のライフプランや家計状況を鑑みて、返済計画を立てて、無理のないローン計画を組んでいきましょう。