【プロが解説】マンションの資産価値はこのようにして決まる！マンション選びに失敗しないための、ポイント！

生涯でもっとも高い買い物であり、もっとも高額な資産形成といえるマンション購入。

大きな決断をし、数千万円単位の契約書に判を押す際には「この家に一生住み続ける」と当然のように考えてしまいがちですが、ライフステージは刻々と変化するものです。

状況が変わった時、いつでも売却できる「資産価値の高い」マンションを選ぶことが重要です。

1．資産価値が決まる仕組みを知る理由

マンションの資産価値は、基本的には築年数と共に下がっていくものです。ただし、全てのマンションの価値が年々均等に落ちていくのではなく、価値が落ちにくいマンションも存在します。

どんなマンションの資産価値が高いのか知らないまま物件を購入してしまうと、後で「購入前に学んでおけばよかった…」「あのときもうひとつのほうの物件を選べばよかった…」と後悔してしまうこともあります。

そこで本記事では、資産価値が決まる仕組みについて解説していきます。

1-1．購入後に価格が落ちるリスク

新築時から築年数が10年、20年と古くなるにつれて一般的には物件価格は下がります。

建物が古くなってしまうと、その物件に住みたいと思う人が少なくなるため、需要と供給のバランスにより資産価値が落ちるのです。

ただ、築20年を超えると急激な価格下落はなく、価格の横ばい状態が続く傾向があります。その理由としては、資産価値は「建物代＋土地代」という合計金額から成り立ちます。古さが価格に影響を及ぼすのは、劣化のある建物代です。土地代は古さが関わるものではなく、その土地が価値を持つ本来の価格であるため、経年劣化により建物代が下がりきると、残りは土地の価格となるので、それ以降の価格の変動はほとんどなくなってくるためです。

2．資産価値はこれらの要素で決まる！【土地の価格・建物の価格】

資産価値は、「土地の価値」と「建物の価値」の2つの要素から成り立っています。

それぞれの価値はどのように決まるのでしょうか？詳しく見ていきましょう。

2-1．土地の価格とは

土地の価格を決めるのは、立地や区画の形などです。なかでも、立地のよさは、主に交通の便や周辺施設の充実度など利便性の高さによって決まります。

土地価格が高いエリアは交通アクセスがよい場合が大半です。電車の駅やバスの停留所、高速のインターチェンジが近くにある、都市部へ簡単にアクセスできるなど、交通の便がよいと土地の価値が高まる傾向があります。不動産を売り出す際に「○○駅から徒歩5分」という文言が入ると、物件を探している人により魅力的に映りますよね。

また、周辺施設が充実していて生活に便利なエリアも人気です。商業施設やコンビニ、学校、病院などの施設が物件の近くにあって、利便性に優れたエリアは土地の価値が高くなる傾向があります。

2-2．建物の価値

建物の資産価値を決めるのは、立地や建物のデザイン、管理状態などです。

なお、建物の資産価値は築年数に比例して減少していきます。土地は経年による影響を受けないのに対して、建物は経年により老朽化してしまうためです。

例えば、住宅用の木造建築の場合、法定上の使用可能な見積もり期間である法定耐用年数が22年と定められているため、建築から22年が経った時点で税法上の価値はゼロになってしまいます。

3．資産価値の落ちないマンションを選ぶポイント

3-1．立地をみる

マンションの資産価値を大きく左右するのが立地条件と考えて良いでしょう。建物自体は、古くなれば建て替えたりリフォームしたりできますが、その場所を動かすことはできません。駅から近い、生活環境が良いなど、利便性の高さはマンションの資産価値に比例します。

したがって、立地としては多くの人が住みたいと思うような場所を選びましょう。安定して人気のある地域だと資産価値が下がりにくいと考えられます。

そして、交通アクセスについては、目安としては、駅から徒歩10分圏内が最低条件だと考えておくと良いでしょう。駅近というだけでなく、最寄り駅がどのエリアにつながるのかも大切です。

3-2．価格をみる

優良物件であれば当然金額は高くなります。新築、おしゃれな外観、人気のブランドマンションといった条件があれば尚更です。ただしそれが「中古マンション」になった時に価値がどうなっているのか、ということまで考えて購入を決めたほうが良いでしょう。将来を見据えた時にそれだけの金額を支払う価値があるのか考えてみてください。

3-3．建物をみる

建物自体も、資産価値には影響を与えます。見た目の造りも大事ですし、耐震強度なども欠かせないポイントです。そして仮に売り出すことになった場合、焦点となるのが建物や部屋の劣化状態です。マンションの築年数をふまえた建物の状態により資産価値が決まります。しかし例えば、重厚感のある造りのマンションだと年数が経つにつれて味わいが出て資産価値が下がりにくいこともあります。タイル張りや石張りの外壁、大理石を使用したホテル風のエントランスなどは、見栄えも良く耐久性もあるということで人気の造りと言えます。