不動産を購入するにあたって、新築と中古のどちらがいいのか、マンションと戸建てどちらのがいいのかをみなさん一度は考えると思います。そこで今回は中古マンションに注目し、メリットやデメリット、気を付けるべきポイントを紹介していきたいと思います！
1．中古マンションのメリット
1-1．新築と比較したときの価格
新築マンションは購入した時点で価値が2割下がってしまうといわれています。その分値下がりしても築20年で下げ止まり、横ばいになるといわれています。人気のエリアや地域では、中古マンションでも価値はあまり下がりません。
住宅の場合、年月が経過するともに、住宅の価値は下がっているイメージでしたが、常にマンション管理会社に修繕積立をしているマンションの場合、定期的に外壁の掃除を行ってくれるので、古くなったイメージがあまりありません。
このような観点から、リーズナブルな中古マンションがよく選ばれています。
価格がリーズナブルな分、生活しやすいエリアを選んだり、間取りを増やした物件を選ぶことも可能です。
1-2．住宅ローンで活用できる制度
中古マンションを購入しても、住宅ローン控除と不動産取得税の軽減措置を受けることはできます。
ただ、住宅ローン控除の条件は、新築の条件に中古の条件が上乗せされるので少し条件は厳しくなります。
しかし、住宅購入時は、夫婦共有名義にして置けば夫婦で控除を受けることができます。また不動産取得税の軽減措置にも条件があるので注意しましょう。
2．中古マンションのデメリット
2-1．各種費用が大きい？(仲介手数料・修繕積立金)
中古マンションは、築年数が古くなることによって安くはなりますが、仲介手数料などの諸費用が高くなります。
不動産会社への仲介手数料は、「物件価格×3％＋6万円」が目安なので、物件価格2500万円なら、81万円となり、3000万円だと96万円にもなります。その他にも、登記費用や住宅ローンの保証料、火災保険料、不動産取得税など物件の代金だけではありません。
また、マンションは集合住宅なので、管理費や修繕積立金などの修繕費用が、月2～3万円をマンションの管理組合に納めなくてはいけません。10年に1度の大規模修繕には、一戸当たり100~120万円必要になりますが、築年数が古くなればなるほど、金額が高くなる傾向もあります。
しかし、適切なメンテナンスをしていれば、RC造マンションは、100年以上住めるとされているので、管理状態によってマンションの価値も変わってきます。中古マンションで購入した場合、修繕積立金が足りないので、値上げされることになることもあります。
2-2．住宅設備が古い？
中古マンションの注意点として、ガス給湯器や住宅設備が古くなり、現状維持のまま引き渡しの場合、引っ越してすぐ交換しなくてはいけないということもあります。
前の売主さんがどのくらい入居されていたかで変わってきますが、基本的に耐久年数を超えた住宅設備をそのままにして購入すると、いつ壊れてもおかしくない状況の上、入居ごすぐ壊れてしまうこともあるので、新品に交換したうえで契約することをおすすめします。
2-3．固定資産税が高い？
マンションの敷地が広いと固定資産税が高くなることがあります。人世帯当たりの土地の持ち分が広くなると、戸建てと変わらないくらいの固定資産税の負担となるのです。そして、土地の資産は、地価が下がらなければそのまま下がることなく、上がることもあります。
3．中古マンション購入時のポイント
3-1．上手く住宅ローンを使おう
まず、住宅ローンの金利を知ることです。金利には変動金利、当初固定金利、固定金利の3種類があります。それぞれにメリット・デメリットがありますので、自分にあった金利のタイプを選ぶことになります。
ネットで簡単に計算でき、返済のシミュレーションができますので、比較検討してみましょう。
3-2．築年数は何年が目安？
中古マンションは築20年が狙い目になります。築20年を過ぎると、マンションの価格は大体横ばいになります。周辺環境が大きく変わることがなければ、購入時の価格と改めて売却することになった時の価格があまり変化しないので、狙い目になります。
3-3．ライフプランに合わせよう
会社員の方にとっては、通勤しやすい立地を選ぶことが大切です。仕事場まで乗り換えなしで通勤できるエリアや、最寄り駅まで10分以内で行けることなどです。駅までにスーパーなど買い物できるところがあれば、便利です。仕事をしていると、マンションの管理業務の負担が少ないこともポイントの1つになります。
世帯持ちの方にとっては子育てに適した立地は非常に大切です。学校、幼稚園、保育園へのアクセスが良いこと。自転車や徒歩で買い物ができるスーパーや銀行・郵便局などがあること。病院や公園も必要です。もちろん防災・防犯に優れた地域であることも重要です。
そして、定年後も住み続けられるマンションには、車や自転車に乗れなくなった時のことを考えて、買い物や銀行、郵便局、病院や災害時の避難所も近くにある場所が最適です。そして、バリアフリーであることもポイントの一つでしょう。
4．中古マンション購入時の失敗例
4-1．購入後に資産価値が下がる失敗
まず最初に紹介する失敗例が、中古マンションの資産価値に関する失敗例です。
具体的には、転勤などでマンションを離れなくてはならない際に「売るのも貸すのもできないマンションを買ってしまった」という体験談が後を絶ちません。新居の家賃などに加えて、管理費や修繕積立金、また固定資産税などの維持費だけがかかり続ける「負動産」を買ってしまうケースも少なくないのです。
また、中古マンションの資産価値の下がり方を知らなかった結果、購入後すぐに資産価値がさがってしまい、余計に資産価値の下落幅が大きくなってしまったということもあります。
そもそも中古マンションの資産価値は築年数とともに下がりますが、ずっと下がり続けるわけではないのです。具体的には、築6~10年以内では新築時の10%前後、さらに11~15年になると20%以上値下がりし、その後の築20~30年ではあまり価格は変動しません。
4-2．相場より高い金額で購入してしまう
こちらもよくある失敗ですが、相場よりも高い金額でマンションを購入してしまって後悔したという方は多くいらっしゃいます。
中古マンションの販売価格は、大体その地域の相場に基づいた金額で提供されますが、新築マンションの場合は単純に地域の相場で決まるわけではなく建築資材などコスト面から価格が決まることもあります。そのため、相場と離れた金額となるケースもあるのです。
中古マンション購入は多くの方にとって初めての経験になるかと思いますので、購入時には「そのくらいの金額かな」と思っていたところが、実は後から高い金額でマンションを買ってしまっていたことに気づき後悔するということはよくありますので注意が必要です。
4-3．住宅ローン控除が使えない
中古マンションに限らず、住宅を購入した際に使いたい税金控除の代表に「住宅ローン控除」があります。
住宅ローン控除とは、特定の条件を満たして住宅ローンを借り入れた場合に、毎年末の住宅ローン残高又は、住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の1%相当額が、最大13年間にわたって所得税から控除される特例です。
中古マンションを買って住宅ローン減税で失敗する例としては、「使えると思っていたが、よくよく条件を確認したが住宅ローン減税が使えなかった」というものです。
いったいどのような条件があるのかあらかじめ確認しておきましょう。
5．まとめ
マンション購入に関しては、事前に意識すべき注意点がいくつか存在します。
普段気にしないことも考慮しなければならず、意外とややこしくて大変だと感じた方もいるかもしれません。
人生で一番大きい買い物になりますので、最低限のチェックや知識を獲得することおすすめします。
意外と見落としがちな物件の適正価格に関しては、近年ではwebサービスの発達により随分アクセスしやすくなりました。
また、マンション購入時の初期費用や資産価値の変動については、基礎的なところではありますがしっかりと押さえておきたいポイントです。
加えて、住宅ローンの加入についても、知っているだけでトクするかもしれないポイントがあります。
今回挙げたのはあくまで評価対象になり得る事項でしかありません。気になる点は注意しつつ、気にならない点は無視してしまっても大丈夫です。
何より納得感のあるマンション購入にすることが大切なので、ご自身で必要な要素をピックアップしながら選択していきましょう。
5-1．中古マンション購入で失敗しないために！
中古マンション選びは、物件をさまざまな角度からチェックする必要があります。
チェックリストは数多くあり、限られた時間の中ですべてを確認するのは簡単でないかもしれません。専門的な知識や情報が必要なものも多くあるので、不安があるようなら不動産のプロに相談しておいた方が安心です。不動産会社の担当コーディネーターを上手く利用しながら、「買ってよかった」と思える物件を見つけていきましょう！
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