人生計画には、戦略的な不動産購入が重要です。
資産性の高い住宅を選ぶには、「マーケット動向」、「街選び」、「物件」の3つの観点が重要であると言われています。
本記事では「街選び」の観点について、詳しく解説します。
街選び
再販価値
資産性の高い物件を選ぶための重要な視点は「街選び」です。マンションの将来は、周囲の街がいかに価値を高めていくかに左右されます。
街の価値がどう変化したかを測る指標として、リセールバリュー(RV)に注目します。これは10年前に分譲されたマンションが現在いくらで売りに出ているかを調べ、駅ごとに10年前と現在の価格を比較したデータのことを指します。
10年前との比較なのであくまで実績であり、その街で現在売られている新築マンションの将来の価値を示すものではありません。ただ、RVが高くなった理由を分析することで、街の資産価値が高まる要因が見えてきます。その大きな要因の一つに、再開発による利便性向上が挙げられます。
RVの高い街は、再開発で街が刷新された駅が目立ちます。例えば、五反田では近隣の目黒駅も含むエリアでマンションを含む複合開発が進められており、中目黒や不動前などもその波及効果でRVが高まった街と考えられます。池袋や渋谷など、大規模な再開発が進むターミナル駅でも、高いRVを生み出している街があります。また。麻布十番や高輪台、神楽坂など根強い人気の街にも再開発や新駅の影響が波及し、RVが高くなっています。
再開発によって道路や上下水道などのインフラが再整備される点にも注目すべきです。災害から資産や命を守るという視点で考えると、再開発で強靭になった街のRVは上がるべくして上がったといえるでしょう。
RVという実績に基づいたデータを確認しておくことは、今後の街の将来性を見極める上でも重要です。
交通利便性
これまでに資産性が向上した街の実績はRVから確認できますが、未来の資産性が上がる街はどこなのでしょうか。まず、注目したいのは鉄道の延伸や新線です。交通利便性は街の資産性を大きく押し上げる重要な要因となります。
現在、都心では構想段階も含めて延伸・新線の計画が進められています。特に、都心の不動産マーケットに影響を与えそうなのは都心・臨海地下鉄新線構想です。住む街としても人気が高まっている臨海部の有明や豊洲、晴海や築地が東京駅とダイレクトにつながる計画です。さらにつくばエクスプレスとの接続や、羽田空港への延伸が実現します。また、8号線が豊洲から延伸してくれば成田空港へもつながります。全て完成するまではまだ20年から30年はかかると思われますが、実現すれば羽田から成田にもつながる大きなバイパスができ、都心の利便性が飛躍的に向上するでしょう。都心から羽田空港へは羽田空港アクセス線の計画も進行中です。
森記念財団が毎年発表している国際都市比較のランキングGPCで東京の総合評価はロンドン・ニューヨークに次ぐ3位となっていますが、交通・アクセスではフランクフルトに次ぐ7位に甘んじています。課題は、国際空港からのアクセスですが、これらの新線延伸構想が実現すれば課題の解決にもつながります。加えて、大きな期待を集めているのが、リニア中央新幹線です。
リニア中央新幹線の始発駅効果が期待される品川駅は、羽田へもアクセスしやすいため東京駅に次ぐハブ駅になり得るでしょう。京浜急行線沿線はま価格に値ごろ感があるので、将来的に価値向上が期待できます。
リニアの開業は当初計画していた2027年度より遅れそうですが、品川駅周辺の再開発は着実に進んでいるので、開業したときには街が出来上がった状態になりそうです。開業により東京と名古屋が40分で行き来できるようになれば、都市のパワーがさらに高まることになるでしょう。
このように鉄道の延伸・新線には都心の価値を大きく引き上げる効果が期待できます。実現にいたるには紆余曲折も予測されますが、その進捗状況をウォッチしておくことは重要な視点の一つと言えます。
再開発
街の将来性を予測する要因として、再開発プロジェクトにも注目したい。
現在、山手線沿線だけでなく都心の各地で大規模な計画が数多く進められている。
2020年から30年代にかけては中央区や港区が、30年以降はリニア中央新幹線も開通する品川エリアが大きく変貌し、2040年には都心全体が様変わりしているでしょう。
昨今の再開発のトレンドとしては、働く場や買い物、エンターテインメント、住む場所などさまざまな機能を取り入れることで多くの人が行き交い、街のにぎわいを生み出すミクストユースな街づくりが注目されています。
また、公共交通機関を活用した「歩ける街づくり」も世界的な潮流です。
街の将来を占うには、再開発の規模が大きいかどうかだけではなく、ミクストユースやウォーカブルなど時代のトレンドに適合したプロジェクトかどうかもチェックしておく必要があるでしょう。
まとめ
マンションを購入する機会はそれほど多くありません。そのため、購入する際はしっかりと見極めてから購入することをおすすめします。
ぜひ、今回解説したポイントを頭に置いて、資産性の高い東京のマンション選び方についての知識を深めていただき、損をしないマンション購入に役立てていただけますと幸いです。
また、資産価値を調べるには、周辺のマンションを参考にして、なるべく類似性の高いマンション同士で比較することで妥当性の高い資産価値を導き出すことができます。
マンション周辺に類似性の高いマンションがない場合や、個別性が高く資産価値を把握することが難しい場合には、是非スケッチへご相談ください。担当コーディネーターを上手く利用しながら、「買ってよかった」と思える物件を見つけていきましょう！
相談自体は何度でも無料なので、気軽に相談してみてください。
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