人生計画には、戦略的な不動産購入が重要です。
資産性の高い住宅を選ぶには、「マーケット動向」、「街選び」、「物件スペック」の3つの観点が重要であると言われています。
本記事では「マーケット動向」と「物件スペック」の観点について、詳しく解説します。
マーケット動向
東京のマンションの需要と供給
マンション価格を左右するファクターの一つが需要と供給のバランスです。
需要を支える大きな要素が人口であり、都心ではコロナ禍の影響により、郊外へ人が流出するとの懸念もありました。実際、2020年5月以降はその動きも見られましたが、あくまで一時的なものとの見方が強いです。就職などで関東や東北などから東京に流入する若い人たちが、コロナの影響で移動できなくなったことが主な要因と考えられます。
新築の供給は消費税増税前の駆け込みで一時的に増えたものの、2014年以降は減少し、需要超過が価格を押し上げる状態が続いています。中古の流通量は2015年から増加傾向となりましたが、2018年をピークに減少に転じています。
新築は千代田区や港区、渋谷区で2億円超の物件比率が増えて平均価格が上昇しました。中古価格は新築に連動そして上昇しましたが、2021年9月以降は上昇が鈍化しています。
中古は1億5000万円前後までの物件は共働き世帯が主に購入しており、テレワークの普及もあって需要は堅調です。2億円以上の物件は株売却で利益を得た実需層や、セカンドハウスや投資物件を求める購入層が中心ですが、物件は減少傾向です。
都心では2030年前後まで人口増加が続くと予測されていますが、新築・中古とも供給は絞られており、需要超過の傾向が続く見通しです。
株価と金利
マンション価格が株価との連動性が高いことは、過去20年間の傾向から明らかです。これは株価上昇によって含み資産を得た層の不動産売買が活発になるためですが、それだけではないと考えられます。
金融資産の有無にかかわらず、株価上昇によって購入マインドが改善する点が重要です。コロナ禍でも一部を除き、雇用・所得環境の極端な悪化は避けられていることが、住宅市場を下支えしている要因といえます。
コロナ禍で国内外の経済が大きく停滞し、一時的に住宅マーケットも冷え込みましたが、株価がすぐに持ち直したことが住宅価格の上昇にも影響していると考えられます。
住宅マーケットに大きく影響するもう一つの経済要因が金利です。
2016年の日銀によるマイナス金利の導入により住宅ローン金利が一段と低下しました。それによりマンション価格の上昇が相殺されたことで購入が活発になり、さらに価格が上昇する状況が今も続いています。
アベノミクス以降、日銀は2%の物価目標達成のため金融緩和強化策を打ち出しました。金融緩和による低金利は欧米でも同様の状況ですが、米国ではコロナ後の景気回復を前提に、2022年前半にもテーパリング（量的金融緩和の縮小）を終了し、以降段階的な利上げに転じる見通しです。すでに長期金利が上昇し始めており、日本の金利にも上昇圧力がかかりつつあります。とはいえ日本では物価目標達成の見通しが立たず、金融緩和を縮小できない状態が続くため、金利の上昇余地は限定的だと考えられます。
低金利が続けばマンション購入者には追い風ですが、株価に影響する景気動向については慎重な見方も少なくありません。
ワクチン接種が進みコロナの感染者が減る一方で、新たな変異株への警戒感も捨て切れません。
米国では2022年に中間選挙があり、民主党が過半数割れになると政策の実行力が失われ、景気にマイナスの影響が出るでしょう。日本でも参院選で野党が躍進すれば政権運営に影響が出て、2023年に任期を迎える日銀総裁の人選や金融緩和策に影響が出る可能性もあります。
今後の景気動向を見極めるためには、2022年以降の政治・経済イベントにも注意しておく必要があります。
物件スペック
マンションのスペックはどんな点に注目すべきでしょうか。価値ある物件を見極めることが重要です。購入時に気を付けるポイントについて、確認しよう。
共用部では、バレーパーキングや24時間有人管理、コンシェルジュなどのサービスや施設があると、評価は高くなります。エントランスのグレードはマンションの顔になるので非常に重要です。
一方、専有部では日当たりや住戸位置のほか、設備グレードの高さなどが重視されます。また、眺望に関しては、都心では東京タワーなどの夜景や、緑や水辺など自然の眺望が資産価値に大きく影響します。海外顧客もレインボーブリッジや皇居など、唯一無二の眺望は高く評価されます。
都心では再開発で景色が一変することが多くあります。眺望が将来も守られるかをチェックすることも大切です。
まとめ
マンションを購入する機会はそれほど多くありません。そのため、購入する際はしっかりと見極めてから購入することをおすすめします。
ぜひ、今回解説したポイントを頭に置いて、資産性の高い東京のマンション選び方についての知識を深めていただき、損をしないマンション購入に役立てていただけますと幸いです。
また、資産価値を調べるには、周辺のマンションを参考にして、なるべく類似性の高いマンション同士で比較することで妥当性の高い資産価値を導き出すことができます。
マンション周辺に類似性の高いマンションがない場合や、個別性が高く資産価値を把握することが難しい場合には、是非スケッチへご相談ください。担当コーディネーターを上手く利用しながら、「買ってよかった」と思える物件を見つけていきましょう！
相談自体は何度でも無料なので、気軽に相談してみてください。
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