マンション売買の際の税金には、軽減措置や各種の特例が用意されています。税制の内容を理解して、賢い購入計画を立てましょう。
本記事では、マンション売買時に知っておきたい税制について詳しく解説します。
購入後も税金がかかる
住宅を購入するときには、契約時の印紙税や登記時の登録免許税、不動産取得税といった税金がかかります。また、購入後は毎年、固定資産税や都市計画税を納めなければなりません。これらの税金は新築・中古とも住宅向けに軽減措置が設けられているケースが多いですが、床面積50㎡以上などの条件が付く場合があります。また、不動産取得税の軽減を受けるには自治体への申告が必要なので注意しましょう。
住宅ローン控除の仕組み
一定の条件を満たした上で住宅ローンを借りて家を買うと、年末のローン残高に応じた額が所得税や住民税から控除される「住宅ローン控除」が利用できます。控除期間は10年間、控除率はローン残高の1%です。対象となるローン残高の上限は新築住宅の場合4000万円なので、10年間で最大400万円の控除となります。さらに、認定長期優良住宅と認定低炭素住宅に該当する住宅であれば、10年間の控除額の上限が100万円アップするメリットがあります。
なお、消費税率10%となる新築住宅および業者が売主の中古住宅を一定期間内に契約し、入居した場合は、控除期間が13年に延長されます。延長された3年間の各年の控除額は「建物価格(上限4000万円)×2%÷3」または「住宅ローン残高(上限4000万円)×1%」のいずれか低い金額となります。
住宅ローン控除を受けるには、入居した翌年に所得税の確定申告が必要となります。給与所得者の場合は給与から天引きされた所得税から控除され還付されます。また、給与所得者は一度手続きすれば2年目からは確定申告は不要となり、勤務先の年末調整で手続きが完了します。所得税から控除しきれない額は翌年度の住民税からも控除される仕組みとなっています。
贈与税の特例
親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税がかからない特例が利用できます（要件注意が必要です）。この「住宅取得等資金の贈与特例」を利用すると、2021年12月末の契約までは、最大1000万円まで非課税になります。贈与する親の年齢に制限はなく、使い道が自由な基礎控除110万円と併用することも可能です。
また、60歳以上の親や祖父母から、20歳以上の子や孫への贈与には、「相続時精算課税制度」が利用できます。父母・祖父母1人につき累計で2500万円までの贈与について贈与税を非課税とし、その親や祖父母の相続が発生したときに贈与額を相続財産に加算して相続税で精算する制度となります。住宅取得資金の贈与では親の年齢制限がなくなり、贈与特例と併用できます。
売却時にかかる税金
手持ちの不動産を売却したときには、売却益（譲渡所得）に応じて所得税と住民税がかかります。譲渡所得は譲渡価格（売却価格）から、その物件を購入したときの価格および諸費用（取得費）と、売却時の諸費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。譲渡所得は物件を所有していた期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、短期譲渡所得は税率が高くなります。
売却時に利益や損が出たときに使える税制
不動産を売却したときに購入時よりも高く売れて売却益（譲渡所得）が出たら所得税と住民税がかかりますが、自宅の場合は3000万円まで事実上課税されない「居住用財産の3000万円特別控除」が利用可能です。所有期間などの条件はありませんが、売った年の前年または前々年に同じ特例を使っていないことが条件で、3年に一度しか利用できません。住宅ローン控除との併用ができないため、買い替えて新たに住宅ローンを借りる場合は、3000万円特別控除と住宅ローン控除と、どちらを使うほうが有利なのかを比較する必要があります。
また、10年を超えて所有して住んでいた自宅を売り、売った金額より高い額の住宅に買い替える場合は、次の売却まで譲渡所得への課税を繰り延べられる「特定の居住用財産の買換え特例」が利用可能です。この買換え特例は2021年12月31日の売却までが期限となっており、売却価格が1億円以下のケースが対象となります。3000万円特別控除や住宅ローン控除との併用はできません。
譲渡所得がマイナス、つまり売却損が出た場合は、その年の給与所得などと売却損を相殺（損益通算）できます。さらに相殺しきれない損失は、翌年以降に最長3年間（損益通算と合わせて4年間）繰り越して控除が可能です。
まとめ
不動産の購入を考える時に意識しておきたいポイントとして、税制の内容を理解し、賢い購入計画を立てることです。
しかし、自分の目だけで自分にピッタリの軽減措置や各種特例を選択するのはなかなか簡単ではありません。そこで、プロからの提案をもらうことも重要です。
専門的な知識や情報が必要なものも多くあるので、不安があるようなら不動産のプロに相談しておいた方が安心です。
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