1．マンション購入の全体スケジュール
結婚や出産、子供の独立など多くの人がライフステージの変化をきっかけに購入します。
大きなイベントだけに、失敗がないように進めていきたいものですが、何回も経験することがないが故に、スケジュール感などがうまく掴めません。
そこで、今回はマンション購入のスケジュールについて詳しく解説します。
1-1．そもそも分譲物件と仲介物件の違いとは？
不動産の販売形態は分譲物件と仲介物件に分けられます。
まず、分譲物件とは不動産会社が売主となっている物件のことです。
分譲販売される物件の多くは、新築マンションや建売の戸建て物件、注文住宅用の土地などです。
分譲物件のメリットは、売主＝不動産会社との直接取引となるので、仲介手数料がかからない点が大きな特徴です。
また、新築物件の場合、不動産購入をしてから10年間は、売主が「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」を負うことが法律で義務付けられています。
そのため、不動産購入手続きが完了して引き渡しを行った後のメンテナンスも、売主が責任を持って対応してくれるので安心です。
続いて、仲介物件とは家や土地を売りたいと考えている個人から物件を預かって、売主に代わって不動産会社が不動産購入を希望する方を探して売る物件のことです。
売主と買主の間に不動産会社が入るため、個人同士では難しい売買交渉を進めやすいというメリットがあります。
なお、仲介物件は売買契約が成立すると、仲介してくれた不動産会社へ報酬として仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、購入した不動産物件の価格によって異なりますが、400万円以上の物件の場合は「物件価格×3％+６万円×消費税」が上限となります。
この上限は法律で決められているため、これを超える金額を報酬として支払うことはありません。
2．事前準備をしよう
2-1．資金・購入計画を立てる
マンションを購入する事前準備として、必ず資金・購入計画を立てましょう。
計画を立てずに物件を探してしまうと「もっと広い部屋にしよう」「駅近のマンションにしたい」などの欲が出てしまい、購入予算が膨れ上がってしまいます。
世帯の収入や支出、今後のライフプランなどを考慮し、マンション購入に充てる自己資金額や、住宅ローンの借入額を決めましょう。
2-2．情報収集をしよう(仲介業者探し)
マンション購入時には不動産会社を吟味して選ぶことが大切です。
マンションを購入するときは、仲介役である不動産会社と二人三脚で物件を探していくことになります。
マンションは人生を左右する大きな買い物になりますので、親身になって相談に乗り、顧客目線でサポートしてくれる優良な不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産会社を選ぶ時は質問に対して真摯に対応できるかどうかだけではなく、これまでの仲介実績を比較して選ぶことが重要です。
仲介実績が多く経験豊富な不動産会社だからこそ、場合によっては中古マンションの値引き交渉なども積極的に行っているケースが多く、選んだ不動産会社によっていくらで購入するかどうか変わる可能性もあるからです。
経験豊富な不動産会社を味方につけて、物件購入を有利に進めましょう。
2-3．情報収集をしよう(物件情報の収集)
物件を選ぶ際にもっとも重要なのが希望条件の整理です。
希望条件をまとめておくと、物件検索や絞り込みがしやすくなります。
最低でも、物件種別やエリア、物件価格、広さや間取りについて、考えておきましょう。
そして、スマホやパソコンなどで希望条件に合う物件を検索し、情報収集を進めていきましょう。
3．物件見学と選定をしよう
3-1．物件見学のポイント
初めて訪れたときの「第一印象」で好感が持てるか否かも、実は中古マンションを選ぶ上で重要なチェックポイントです。
また、そのマンションの駐車場を見ると、「ファミリカーが多い」「高級外車ばかり」など、どんな車が停まっているかによって暮らしている人たちの層がわかるため、自分の志向に合うマンションかどうかを判断しやすくなります。
続いて、一通り室内を見ていきましょう。
眺望を気にされる方は眺望や日当たりを確認したり、窓を開けて風を感じたり、音を聞いたり、感覚的にそのお部屋を体感します。
その後で具体的に、お部屋の広さ、収納量、使用感とリフォームの必要性といった点を確認していきます。
また、マンション見学の際は、最寄り駅からのアクセスや道路の広さ、スーパーやコンビニなどの有無など、マンション周辺の環境についてもチェックしておくことをおすすめします。
3-2．物件を選ぶ際のポイント
中古マンションの選び方として、築年数は重要な選択のポイントとなってきます。
中古マンションといっても、できるだけ築年数の浅い物件を選びたいのが本音でしょう。
しかし、築年数が古いというだけで選択肢から外すのはもったいないものです。築年数の許容範囲を広げれば、中古マンションの選択肢はグッと広がります。
築古物件は、とくに管理状況や部屋の劣化状況を確認するようにしてください。
4．住宅ローン・物件購入を申し込もう
4-1．住宅ローンの事前審査
住宅ローンの事前審査とは、住宅ローンに正式に申し込む前に、申込者の信用情報や返済能力等を最小限の情報から短期間で判断する審査のことです。
物件の売買契約等を結ぶ前に申し込めるため、「住宅ローンを組めるかどうか」や「どのくらい借りることができるか」を契約前に確認することができます。
事前審査の申込は、購入する物件が決まった段階で行われるのが一般的です。
審査には、物件価格や借入希望金額、返済期間、担保となる物件の情報等が必要になります。
事前審査は申込者の収入や資産に対して、その物件を購入することに無理がないか、きちんと返済できるのか、といった申込者本人の信用や返済能力等に応じて判断されます。
また、事前審査を申し込む際には、金融機関が個人信用情報機関に照会して申込者の借入や返済の状況等を確認することや、住宅ローンの申込情報が個人信用情報機関に登録されることへの同意が求められます。
事前審査にかかる期間は、早ければ即日。遅くても１週間で結果が通知されます。
事前審査に通過したとなれば、正式な住宅ローンの申込手続きに進むことができます。
4-2．購入の申し込みや契約
中古マンションは、先着申し込みとなるため、先に申込をしておいたほうが優先されます。
しかも、申し込み後にキャンセルしても金銭的なペナルティはありません。
一般的には、申し込みすることで購入の意思を示し、価格交渉を始めるケースが見受けられます。
人気の物件での価格交渉は厳しいですが、売り出してから半年以上経過している場合は、100万円以上の割引交渉も可能になる場合があります。
また、申し込みの際に、物件の引き渡し日を指定することがあります。
住宅ローンやリフォームのことも考えると、2か月程度は余裕をみておいてください。
5．やっぱり一番大事なのは自分に合った物件をみつけられるか
中古マンションを探しているときには、部屋の内装や設備に目が行きがちですが「広い視野」で総合的に判断することが大切です。
焦らず、複数の物件を内見して比較しながら検討することで、本当に気に入った中古マンションを選ぶことができます。
「ほかに検討している客がいるから今日までに返事が欲しい」などと、不動産会社に時間的な制約を設けられ、決断を迫られることもありますが、ほかの物件との比較など十分な検討ができていない状態で決断すべきではありません。
縁がなかったと思って諦めることも大切です。
5-1．物件を探そう
マンションを購入して住み始めるためには、さまざまなステップを経なければなりません。
それぞれのタイミングで行う手続きの内容や意味、注意すべきポイントなどを確認したうえで、ひとつひとつ進めていきましょう。
最も意識しておきたいポイントとして、自分の年齢や年収、世帯人数や希望条件とマッチしている物件はどれかという視点を持つことです。
しかし、自分の目だけで自分にピッタリの物件を探し出すのはなかなか簡単ではありません。
そこで、物件探しをするなら、自分の感覚で物件サイトを見るのではなく、プロからの提案をもらうことも重要です。
不動産会社の担当コーディネーターを上手く利用しながら、「買ってよかった」と思える物件を見つけていきましょう。
スケッチでは不動産のプロに個別相談ができ、さらにそれぞれの要望に合わせて優良な物件を紹介しています。相談自体は何度でも無料なので、気軽に相談してみてください。
初めての家探しを安心して進めていきましょう！
